Chuyên gia: Khái niệm giá trị thực trong bất động sản dần thay đổi

Thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá,người mua xem xét "giá trị thực" của bất động sản qua nhiều yếu tố dài hạn,góp phần đưa thị trường vào nhịp sàng lọc,theo TS. Nguyễn Văn Đính.Theo TS. Nguyễn Văn Đính,Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA),Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS),cách người mua xác định giá trị của một sản phẩm là một trong những chuyển biến đáng chú ý. Điều này diễn ra trong bối cảnh thị trường trong 6 tháng đầu năm nay đang trải qua quá trình sàng lọc và tái định vị sản phẩm theo hướng bám sát nhu cầu sử dụng.Cụ thể,ông phân tích trước đây bất động sản thường được đánh giá chủ yếu dựa trên vị trí và kỳ vọng tăng giá. Trong chu kỳ mới,các tiêu chí này vẫn quan trọng nhưng không còn đủ để trở thành quyết định xuống tiền. Người mua ngày càng quan tâm đến mức độ hoàn thiện pháp lý,khả năng triển khai của chủ đầu tư,công năng sử dụng và chất lượng được duy trì trong quá trình vận hành. Đây là sự dịch chuyển cốt lõi đang làm thay đổi nội hàm của khái niệm "giá trị thực".Sự thay đổi không xuất phát từ yếu tố riêng lẻ,mà là kết quả đồng thời của hành vi người mua thận trọng hơn,tiêu chuẩn pháp lý cao hơn và áp lực phát triển dự án ngày càng lớn.TS. Nguyễn Văn Đính,Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS). Ảnh: NVCCNhư với hành vi người mua,báo cáo Thị trường bất động sản Việt Nam quý II và 6 tháng đầu năm của VARS và Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch nhà ở mới,tương ứng tỷ lệ hấp thụ 49%. Trong đó,căn hộ chung cư chiếm 73% tổng lượng giao dịch.Theo TS. Nguyễn Văn Đính,kết quả này cho thấy nhu cầu vẫn hiện hữu,nhưng người mua trở nên thận trọng và thực tế hơn. Thay vì dựa chủ yếu vào khả năng "lướt sóng" hoặc kỳ vọng hưởng lợi từ các đợt sốt giá,họ cân nhắc kỹ hơn tài sản có thể phục vụ nhu cầu nào,được khai thác ra sao và có đủ an toàn để nắm giữ lâu dài hay không,tức khái niệm "nhu cầu thực" cần được hiểu rộng hơn.Nhu cầu thực không chỉ là mua nhà để ở,mà còn có thể bao gồm tích lũy tài sản,khai thác cho thuê,phục vụ gia đình hoặc phát triển kinh doanh,với điều kiện sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả và tạo ra công năng cụ thể.Sự thay đổi trong hành vi của người mua trước hết đến từ quá trình hoàn thiện khung pháp lý. Luật Đất đai,Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi nâng yêu cầu về điều kiện kinh doanh,công khai thông tin dự án,tiền đặt cọc và năng lực tài chính của doanh nghiệp. Những quy định này góp phần hạn chế các dự án chỉ tồn tại trên giấy,đồng thời giúp khách hàng có thêm cơ sở kiểm tra pháp lý và tiến độ trước khi quyết định.Phối cảnh dự án Lumière Essence Peak. Ảnh: Masterise HomesKhi mức độ minh bạch được nâng lên,một sản phẩm không còn được đánh giá đơn thuần qua thông tin giới thiệu hay tiềm năng hình thành trong tương lai. Khả năng hoàn thiện thủ tục,triển khai xây dựng và bàn giao đúng cam kết trở thành những yếu tố có thể kiểm chứng,qua đó tác động trực tiếp đến quyết định của người mua.Cùng với pháp lý,chi phí phát triển dự án cũng tạo ra quá trình sàng lọc mạnh hơn giữa các doanh nghiệp. Lãi suất cho vay thả nổi phổ biến ở mức 12-14% mỗi năm,trong khi tín dụng được kiểm soát chặt chẽ. Từ đầu năm nay,việc áp dụng bảng giá đất theo hướng sát hơn với thị trường làm gia tăng chi phí bồi thường,giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất. Giá cát,đá tăng 60-100%,còn giá thép cũng tăng mạnh,tiếp tục gây áp lực lên tổng vốn đầu tư.Trong bối cảnh đó,khả năng quản trị tài chính,kiểm soát dòng tiền,quỹ đất sạch và tổ chức triển khai trở thành điều kiện quyết định việc dự án có thể được thực hiện đúng kế hoạch hay không. Theo ông Đính,yếu tố này cũng là nguyên nhân khiến thị trường ngày càng tập trung vào nhóm doanh nghiệp đã chứng minh được năng lực.Phối cảnh dự án Masteri Grand Coast. Ảnh: Masterise HomesBáo cáo của VARS ghi nhận,Vinhomes,Masterise Homes và Sun Group đóng góp khoảng 43% tổng nguồn cung mở bán mới trên cả nước trong 6 tháng đầu năm. Nhóm chủ đầu tư lớn,có thương hiệu đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%,cao hơn đáng kể so với mức trung bình chung.Những con số này cho thấy năng lực của đơn vị phát triển đã trở thành một phần trong cách thị trường định giá sản phẩm. Với người mua,đó không chỉ là câu chuyện thương hiệu,mà còn là khả năng giảm thiểu rủi ro về pháp lý,tiến độ và chất lượng trong suốt quá trình sở hữu.Khi pháp lý và khả năng thực thi dần trở thành những yêu cầu nền tảng,sự cạnh tranh tiếp tục chuyển sang chất lượng sử dụng. Người mua không còn chỉ đánh giá căn nhà tại thời điểm ký hợp đồng hoặc nhận bàn giao,mà quan tâm đến trải nghiệm trong toàn bộ thời gian sinh sống và khai thác tài sản.Các tiêu chí như thiết kế,vật liệu,không gian xanh,hệ thống tiện ích,dịch vụ quản lý và khả năng duy trì chất lượng sau bàn giao vì thế ngày càng được coi trọng. Tiện ích có được vận hành hiệu quả hay không,cộng đồng cư dân được hình thành ra sao và môi trường sống có giữ được sức hấp dẫn theo thời gian hay không đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị lâu dài của dự án.Phối cảnh dự án Lumière Ocean Crest. Ảnh: Masterise HomesTuy vậy,chuyên gia nhấn mạnh rằng sự dịch chuyển nêu trên không đồng nghĩa sức hấp dẫn của thị trường suy giảm. 6 tháng đầu năm,GDP Việt Nam tăng 8,18% so với cùng kỳ,mức cao nhất trong 16 năm. Tổng vốn FDI đăng ký đạt 34,65 tỷ USD,tăng 61%,trong đó lĩnh vực kinh doanh bất động sản thu hút 5,1 tỷ USD,chiếm 17,9% tổng vốn đăng ký.Ông Nguyễn Văn Đính chỉ ra,tăng trưởng kinh tế và dòng vốn đầu tư tiếp tục tạo nhu cầu về nhà ở,thương mại,bất động sản công nghiệp và logistics. Cùng với tốc độ đô thị hóa,sự gia tăng của tầng lớp trung lưu và nhu cầu tích lũy tài sản,những yếu tố này giúp bất động sản duy trì vai trò là kênh đầu tư trung và dài hạn.Trong bối cảnh đó,theo ông một sản phẩm chỉ có thể duy trì sức hấp dẫn khi những kỳ vọng ban đầu được chuyển hóa thành giá trị có thể kiểm chứng trong thực tế. Yếu tố này là nền tảng đang định hình lại cách người mua lựa chọn bất động sản và cách các doanh nghiệp phát triển dự án trong chu kỳ mới.Hoàng Đan